Als hoofdregel geldt dat de levering van onroerende zaken is vrijgesteld van omzetbelasting en is belast met overdrachtsbelasting. De levering van nieuwe onroerende zaken en van bouwgrond zijn belast met omzetbelasting en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Het Hof van Justitie EU heeft in het arrest Don Bosco geoordeeld dat in geval van de levering van een bestaande onroerende zaak, die wordt gesloopt om nieuwbouw mogelijk te maken, sprake kan zijn van de levering van bouwgrond.

In een procedure die betrekking heeft op de levering van een onroerende zaak waaraan voor de levering in opdracht en voor rekening van de verkoper werkzaamheden zijn verricht om de zaak te verbouwen tot een nieuw gebouw, heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie EU. Na de levering zijn de sloopwerkzaamheden voortgezet in opdracht en voor rekening van de koper. Uiteindelijk is een nieuw gebouw ontstaan zonder dat tijdens de werkzaamheden onbebouwde grond is ontstaan. De inspecteur meende dat vanwege de verkrijging van een bestaande onroerende zaak overdrachtsbelasting was verschuldigd. De koper meende dat aan hem een gebouw was geleverd vóór de eerste ingebruikneming, zodat omzetbelasting was verschuldigd. Hof Amsterdam was van oordeel dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor nieuwe gebouwen niet van toepassing was.

De Hoge Raad wilde weten in welk stadium van de verbouwing van een bestaand gebouw tot een nieuw gebouw, waarbij het bestaande gebouw niet volledig wordt gesloopt, de levering is vrijgesteld van omzetbelasting. Verder wilde de Hoge Raad weten of het van belang is hoe ver de verbouwing op het tijdstip van de levering is gevorderd en of het verschil maakt of de verkoper dan wel de koper het pand wil verbouwen en of de verbouwing wordt verricht in opdracht en voor rekening van de verkoper dan wel van de koper of van beiden.

Het Hof van Justitie EU heeft de vraag van de Hoge Raad als volgt beantwoord. De levering van een onroerende zaak, die bestaat uit een terrein en een oud gebouw, tijdens de verbouwing tot een nieuw gebouw is vrijgesteld van omzetbelasting zolang het oude gebouw op het tijdstip van de levering slechts gedeeltelijk door de verkoper is gesloopt en gedeeltelijk nog in gebruik is. In dit geval begon de koper pas na de levering met de constructiewerkzaamheden.

Deel dit artikel: